La révision annuelle du loyer est l'un des rares leviers dont dispose le propriétaire pour faire évoluer ses revenus locatifs pendant la durée du bail. Elle obéit pourtant à des règles strictes, et beaucoup de bailleurs la pratiquent mal, trop tard ou pas du tout. Une révision mal calculée peut même se transformer en litige, voire servir d'argument à un locataire qui conteste sa dette. Voici comment procéder correctement.

Une révision possible seulement si le bail la prévoit

Pour un bail d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, le loyer ne peut être révisé qu'une fois par an, et seulement si le bail contient une clause de révision. Sans cette clause, le loyer reste identique pendant toute la durée du bail. La révision intervient à la date prévue au bail ou, à défaut, à la date anniversaire du contrat.

L'indice de référence des loyers

La révision se calcule à partir de l'indice de référence des loyers, l'IRL, publié chaque trimestre par l'Insee. Le bail doit mentionner l'indice de référence, c'est-à-dire le trimestre retenu. La formule est simple :

nouveau loyer = loyer actuel hors charges × IRL du trimestre de référence de l'année en cours ÷ IRL du même trimestre de l'année précédente.

Exemple : un loyer de 750 euros hors charges, un IRL de référence passé de 143,00 à 145,00. Le nouveau loyer s'élève à 750 × 145,00 ÷ 143,00, soit environ 760,49 euros. Seul le loyer est révisé, pas la provision pour charges, qui obéit à ses propres règles.

Un an pour agir, sans effet rétroactif

Depuis la loi ALUR, le bailleur dispose d'un délai d'un an à compter de la date de révision prévue pour la demander. Passé ce délai, la révision de l'année concernée est perdue. Surtout, la révision n'est pas rétroactive : si le propriétaire la demande avec plusieurs mois de retard, le nouveau loyer s'applique à partir de sa demande, et non à partir de la date anniversaire. Les mois écoulés ne peuvent pas être rattrapés. Mieux vaut donc noter la date dans son agenda et adresser la demande chaque année, par écrit.

Les logements classés F et G

Depuis le 24 août 2022, le loyer des logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique ne peut plus être révisé. La clause de révision reste dans le bail, mais elle ne peut pas être appliquée tant que le logement n'a pas atteint une meilleure classe. C'est une raison supplémentaire d'engager des travaux de rénovation énergétique.

Les zones d'encadrement des loyers

Dans les communes où l'encadrement des loyers s'applique, la révision annuelle reste possible selon l'IRL, mais le loyer révisé doit rester compatible avec le dispositif. Il est prudent de vérifier les règles locales avant toute augmentation.

Révision, réévaluation : ne pas confondre

La révision annuelle, fondée sur l'IRL, est distincte de la réévaluation du loyer lors du renouvellement du bail. Cette dernière n'est possible que si le loyer est manifestement sous-évalué, selon une procédure particulière, avec des références de loyers comparables, et elle est très encadrée dans les zones tendues.

Quand la révision crée un litige

Un locataire qui continue à payer l'ancien loyer après une révision régulière crée un arriéré. À l'inverse, une révision mal calculée ou appliquée de façon rétroactive peut être contestée et réduire la créance du bailleur. Dans un commandement de payer, chaque euro réclamé doit être justifié. En cas de contestation ou d'impayé, l'avis d'un avocat dédié aux litiges locatifs côté propriétaire permet de vérifier les calculs avant d'engager une procédure.

Un exemple de calendrier

Pour un bail signé le 1er septembre avec une clause de révision à la date anniversaire et l'IRL du deuxième trimestre comme référence, le propriétaire attend la publication de cet indice par l'Insee, généralement mi-juillet. Il calcule le nouveau loyer et adresse au locataire, en août, un courrier indiquant l'ancien loyer, les deux indices utilisés, le calcul et le nouveau montant applicable au 1er septembre. Ce courrier, conservé dans le dossier du bail, servira de justificatif si le montant est un jour discuté.

En résumé

Une clause dans le bail, le bon indice, une demande écrite chaque année à date fixe, aucune révision pour les logements F et G : ces quatre réflexes suffisent à faire de la révision annuelle un outil simple et sans risque.